アパートのデザインプロジェクト

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記事 #1

2010年の1月に神奈川県逗子市にある不動産会社からアパートの新築を計画しているY氏を紹介されました。Y氏の所有するアパートの計画地は横浜市港北区大豆戸町、新幹線の停まる新横浜駅から徒歩5分のところにありました。敷地の広さは約200坪、アパートを計画する以前は建設会社に貸され、現場事務所と資材置き場として使われていました。新横浜は新幹線の線路を挟んで駅の北側と南側でその様相が一転する不思議な街です。駅の北側は新幹線の開通に合わせて開発された商業地です。シティーホテルやオフィスビル、商業施設や高層マンションが林立し、近代的な都市空間を形成しています。一方、駅の南側は昔ながらの住宅地です。広大な敷地の旧家の屋敷、戸建住宅、商店、新旧のアパート、駐車場が混在する地域です。駅の南側にも以前から土地区画整理事業による再開発計画はあったのですが、住民の反対で進まず、道路幅は狭く、今なお下水道も都市ガスも整備されていません。Y氏のアパートの計画地はこの新横浜の駅の南側にありました。

新横浜での計画は敷地面積が広く、整備が遅れているとはいえ、新横浜駅から徒歩5分以内の好立地、計画地には相当な資産価値があります。また、Y氏の親族にも計画地の周辺に土地を持っている資産家が何人もいます。もしこの案件を契約できれば、プリマが横浜の北部地域に進出する大きなチャンスとなります。私がY氏に会ったとき、Y氏は既に数社のハウスメーカーからプランと見積もりを受け取り、その内のA社と近日中にも契約する予定でした。私に与えられたチャンスはワンチャンス、新横浜の計画に際し、私はこれまでにない緊張を感じました。

Y氏に会い、パンフレットと施工写真でプリマの説明をしてから、1週間で私はプリマ3棟24室の計画案を作成しました。建物プランを作成する前に、私はそれぞれの敷地が建築基準法で共同住宅に求められる接道義務、4m以上、道路に接するように、200坪ある敷地を申請上3つの敷地に分割しました。将来相続が発生したときに敷地を分筆すれば、同じ敷地に建つ3棟のアパートのそれぞれが独立したアパートになります。通常、同じ室数ならば、棟を分けずに1棟で建てる方が経済的なメリットがあるのですが、それでは相続の際に、他の資産で相続税が払え切れない場合、物件全体を売却する必要があります。3棟を別々に建てておけば、その内の1棟を売却し、相続税を支払い、残った2棟を相続人が収益物件として持ち続けることも可能となります。また、相続人が複数いる場合、共有名義で相続するのではなく、それぞれのアパートを単独名義で相続することも可能となります。相続対策としては、多額の建築資金を金融機関から借入れるのが一般的です。借入れの残債はそのままの額がマイナス資産となり、借入れによって建てた建物の資産評価は実際の建築資金の5割程度になります。その建物の評価差額が相続に際し有利に働くのです。地主の資産家がアパートを建築する場合、建築資金が多ければ多いほど、評価差額も多くなり、その分相続税も軽減されるのです。ですから、相続対策で建てられるアパートは建築資金が高い鉄骨や鉄筋コンクリートの物件が多いのです。プリマはツーバイフォーの木造アパートです、建築費は安く、さらに法定償却の期間も22年しかありません。地主の資産家であるY氏にアパート計画を提案するに際しては、単に負債を負うこと以外の何らかの相続対策が必要だったのです。それが、私がプリマ新横浜で提案した申請上の敷地分割による同じ敷地に建つ3棟の独立したアパート計画でした。

プリマ参番館のモデルルームにY氏を案内し、私は新横浜でのプリマのプラン案と収支計画を説明しました。Y氏は私が提案した3棟の独立したアパートによる相続対策と、初めて実際に見たプリマを大いに気に入られました。また、利回りが16%、家賃からローンの支払いと経費を差し引いた事業収入が契約を予定していたA社での計画より年間500万円以上増えた収支計画にもY氏は満足でした。しかしながら、提示されたプリマの見積もりにY氏は不安を感じられました。私の提示した3棟24室で1億4千万円の見積もりはY氏が思っていたより安すぎたのです。A社での工事費は2億4千万円、家賃保証が付いていましたが、私が提案したのと同じ単身者用24室の鉄骨3階建てのプランで1億円もプリマの見積もりが安かったのです。

理由なく単に価格が安いのは人を不安にします。Y氏は安い理由を私に問いました。私はプリマが決して安いとは思っていません。プリマの受注に会社は適切な建築利益を得ています。その利益により私も、社員も給料を得て、生活しているのです。プリマが安いのではなく、A社の見積もりが高すぎるのだと、私はY氏に説明しました。プリマの受注の多くは紹介と口コミで、宣伝広告費は最小限にしか使っていません。プリマは全て現地生産なので、工場の設備投資も維持管理費も不要です。プリマはツーバイフォーという北米基準のオープン工法を使い、デザイン、企画開発は私自身で行い、当初に建てたプリマは私個人の物件です。プリマに関する研究開発費は全く必要ありませんでした。モデルルームも私が所有するアパートの1室を使っているだけです。スターホームは社員十数名の中小企業で、官僚の天下りもなければ、政治献金もしていません。建てた物件の家賃保証も不要で、その為の準備金も不要なのです。要するに、大手ハウスメーカーは実際に建てる物件の材料や労務費以外に掛かる経費が多すぎて、どうしても建築費が割高になってしまうのです。ハウスメーカーの販売価格の約5割は経費と利益です。プリマが決して安い訳ではないのです。それと、ハウスメーカーでは同じアパートであっても、建てる場所により販売価格が違います。家賃が高い都心部での販売価格は家賃の安い地方より、一般的に高く設定されます。それでも、都心部の地主はアパートローンが支払え、利が回るからです。プリマは定価を設定し、建てる場所が違っても同じ価格で販売しております。プリマが安い訳ではないのです。Y氏は私の説明に納得され、モデルルームの見学から2週間後、私はY氏からプリマ新横浜3棟24室の請負契約を頂きました。

契約後、総敷地500㎡以上の計画に要する開発行為の許可と3棟それぞれの建築確認申請を受け、プリマ新横浜は2010年5月に着工しました。本体工事の着工後、私はY氏と外構工事の打合せを始めました。建物のプランはプリマガーデンのプランを一部変更して、外観デザインはプリマ五番館のデザインで契約時に決まっていたのですが、外構工事は契約時に予算を決めただけで、建物の配置と駐車場の位置が決まっていただけで、その具体的な内容は全く未定でした。

それ以前のプリマはひとつの敷地にひとつの建物が建つ、単体での計画が多く、敷地の中に空地も少なく、外構は建物の前にシンボルツリーを植え、道路との間に御影石のピンコロを敷くだけで済みました。プリマ新横浜以前のプリマでは本格的な外構は必要なかったのです。建物の着工後、プリマ新横浜の外構計画に悩んでいた折、私が以前勤めていた建材商社の元上司から一人の人を紹介されました。TIME&GARDENのH氏です。H氏は世界全国から主にエクステリア部材を輸入、販売している会社の経営者でした。

H氏はエクステリア商品のカタログとサンプルを持って、スターホームの逗子事務所に来ました。その時にH氏から提案された部材がまさにその時、私が求めていた部材でした。ロートアイアンの門とフェンス、大理石の割り石、ピンクのピンコロ。ヨーロッパテイストのプリマのイメージにピッタリの部材です。手造りで、華美でなく、飽きないデザイン、そして納得できる価格。それらの部材に触発され、私の頭の中で、プリマ新横浜での外構計画のイメージが一気に具体化しました。建物の部材のみならず、エクステリアの部材においても、日本の建材は価格が高いだけで、チープな商品ばかりです。建物でも、外構でも、ひとつひとつの部材が全体のイメージを造ります。その時にH氏から提案された海外のエクステリア部材がプリマ新横浜の外構計画の全体イメージを決定したのです。そればかりか、H氏のエクステリア部材は、その後のプリマの外構工事の標準部材となりました。

プリマ新横浜は建築工事の完了後、外構工事に約一ヶ月の工期を取り、2010年10月に全体工事が竣工しました。煉瓦貼りの建物を囲む植栽、アイアンのフェンスと門扉、天然石の敷き詰められたパティオ、野鳥が羽を休めるシンボルツリー、外構が建物の魅力を更に引き立て、プリマは益々その完成度を高めました。10月という人の動きのない時期に竣工したにもかかわらず、プリマ新横浜は、入居者の募集を開始して、約一ヶ月で3棟24室が満室となりました。

それ以前のプリマでもよくあったことなのですが、プリマ新横浜は、必要なまさにその時、必要な人と必要な情報を引き寄せる理屈を超えたプリマの持つパワーを私自身が更に強く認識した物件となりました。

プリマ新横浜 壱番館、弐番館、参番館 全景

プリマ新横浜 アイアンのフェンスと門扉

プリマ新横浜 パティオとシンボルツリー

プリマ新横浜 モデルルーム

Source: http://www.prima-factory.com/%e6%9c%aa%e5%88%86%e9%a1%9e/564/



記事 #2

わかりやすく情報を伝えられる情報設計や、担当者が情報を容易に更新できる仕組みを

ウェブサイトは、文化施設としてのイベントや施設の紹介、施設で行われている取り組み(プロジェクト)を紹介している。「従来のサイトは、多岐にわたる情報が平板に表示されていて、目的の情報になかなか辿り着かないという問題がありました。階層構造が複雑だったり、ナビゲーションが適切でなかったりといった課題を認識していましたので、まずは、施設を利用する方に迷いのない情報の見せ方をする必要がありました(齋藤さん)」。

もう一つの側面は、市民に対して、せんだいメディアテークが主催する様々な創作活動のプロジェクトを周知するという課題だ。「市民の創作活動をメディアテークが支援していることをさらに知っていただき、趣旨に賛同してもらうことが大事でした。そのために、今どういう取り組みを行っているかという情報と、過去にどういう取り組みをしてきたかという情報を案内していたのですが、今、メディアテークで何が行われているかという情報が、なかなかTOPページに効果的に出せていませんでした(齋藤さん)」。

また、サイト更新に関する課題もあったという。「従来のサイトは、全ページ、静的なHTMLを書いてアップロードしていました。そのため、どうしてもコンテンツの更新作業が属人化してしまう弊害がありました(齋藤さん)」。

サイトのリニューアルは、上記の課題に加え、海外のユーザーに対する効果的な情報発信やデザインの刷新などを大きな柱に、2010年ごろより検討が開始された。

アライアンス・ポートによる「共創型デザインプロジェクト」のアプローチ

その後、リニューアルの検討は、震災を挟んで進んでいった。「当初は在仙の制作会社にワイヤーフレームを提示してもらって検討していました。その後、メディアテークは震災の影響で一部の施設をクローズしていましたが、施設の全面オープンにあわせて、プロジェクトの内容も、以前のような市民の創作活動の『支援』から、市民と一緒に『協働』という形でパートナーシップを持って活動していこうという方向に変わりました。これにより、ウェブサイトもコンセプトの部分から刷新を図ることになりました。そこで、アライアンス・ポートにコンセプトワークからご協力をいただくことにしたんです(齋藤さん)」。

アライアンス・ポートは、事前調査的にサイトの中心概念作りに携わった。この際、約3カ月の期間をかけてヒアリングを行ったという。「2011年の年末くらいから3カ月間くらいかけてヒアリングをし、サイトの姿や使われ方、TOPページの大まかな方向性といったグランドデザインを提示しました。その後は、競合コンペに向けて、提案書と見積を提示しました(アライアンス・ポート山辺さん)」。

最終的にアライアンス・ポートに決定した決め手はどのあたりにあったのだろう。「自分たちのコンセプトを一番実現してくれそうな提案内容だったことです。文化施設等の実績も豊富だった点も信頼感を持てました。もちろん、アイデアを実装する環境として、MTを使ったサイト管理の仕組みも良かったですし、提案金額も納得できる額だったというのもあります(齋藤さん)」。

多様なユーザー動線、時間のスケール感がバラバラなプロジェクト......、情報の整理手法の議論を重ねる

2012年8月頃にリニューアルのプロジェクトが開始され、サイトは2013年7月1日に公開された。プロジェクトで力を入れた点について、アライアンス・ポートの山辺さんは次のように語る。

「せんだいメディアテークが他の文化施設と大きく違う点は、外から作品を持って来て展覧会を開催するほかに、市民と一緒に創作活動をするというプロジェクトがある点です。もちろん、館のスペースを使って展示をしたいという人のための貸し館の機能もあります。ですから、まずは施設利用者が迷わず知りたい情報に辿り着けるようにするための情報整理を行いました。

次に、メディアテークの取り組み、プロジェクトについて、市民に知っていただいて、関心を持っていただくための情報の見せ方です。プロジェクトは、ある一定期間、テーマを持って創作活動をします。プロジェクトによっては何年も時間をかけて取り組んでいるものもあるので、今何をやっているのかという情報と同じくらい、過去に何をやってきたのかという情報が意味を持ってきます。過去の情報をどうやって現在に連動させるか、いわば図書館の棚のように、過去の情報をタグづけして整理し、過去の情報を死蔵させないための仕組みづくりに力を入れました(山辺さん)」。

では、サイトのデザイン面で力を入れた点はどのあたりにあるのだろう。「従来のサイトは、あらゆる情報を並列に、フラットに扱うというコンセプトで、例えばメディアテークが主催するプロジェクトと、貸し館で行われる展覧会のようなイベントの違いが、わからないような構造でした。しかし、このコンセプト通りに見せようとすると、どうしてもわかりにくいデザインになってしまうため、情報の強弱というか、コンセプトとわかりやすさのバランスをどうデザインで表現するかが難しかったです(アライアンス・ポート小川さん)」。

また、サイト管理上の工夫として、データベースから情報を引き出すAPIの開発が挙げられる。「プロジェクトのアーカイブのデータが格納されたDBがあり、そこからAPIを使って情報を引き出して、Web上に表示する仕組みを開発してもらいました。また、イベントカレンダー上で、貸し館で行われるイベントとメディアテークが主催するプロジェクトが一覧でき、詳細ページに関連するイベントやプロジェクトの情報が表示されるように、こちらもメディアテークの内部のシステムからAPIを使ってMT側に情報を引き出す仕組みを作ってもらいました(齋藤さん)」。

メディアテークの内部システムと連携するAPIは、専用にカスタマイズして開発されたということだ。これにより、内部システムのデータを更新すればサイト側の情報も反映されるようになり、サイトの管理、更新をより効率的に行えるようになった。

既存システムとのデータ連携のAPI導入により、情報更新のスピード、確実性の向上にも寄与

リニューアル効果について齋藤さんは以下のように語る。「定量的なアクセス数はほぼ変わりませんが、定性的な要素であるわかりやすさは向上しました。知りたい情報に辿り着きやすくなったという利用者の声もいただいています。アクセス動向からも、TOPページからイベントカレンダーに遷移して離脱する人、TOPページだけ見て離脱する人、施設情報を調べて離脱する人というように、ユーザーの導線が整理されてきた傾向が読み取れます(齋藤さん)」。

情報の更新性やMTの使い勝手についてはどうだろうか。「従来は、HTMLで予めページを作って、内部の稟議を通して承認、公開という流れでしたが、現在は、MTに原稿を流し込めばよいので、公開までのスピードが早くなりました。また、承認フローも、MT側で入力する項目が、そのまま伺い文書の様式になっているので、項目の入力漏れや文言のチェックも以前に比べ確実に行えるようになりました。MTは、タイトルと本文、カスタムフィールドに特定の情報を入れて、入れた情報がそのままWebに表示されるので、直感的に操作が可能で、他のスタッフも違和感なく使えるため、使い勝手には満足しています(齋藤さん)」。

現在は、日時指定でページを再構築するプラグインを導入し、情報の種類に応じて、ページの再構築を手動で行うものと、日次でバッジ処理するものに使い分け、さらに更新性を高める工夫がなされている。

MTという仕組みを使ってサイトをさらによいものにしていきたい

今後の機能拡張やウェブサイトの活用についての展望を伺った。「今回のリニューアルを通じて、メディアテークに足りないものを実現していくための土台の部分は完成したと考えています。今後は、MTという仕組みを使って、その土台の上に何を乗せていくかに取り組んでいきたいです。データ利用のためのAPI群のさらなる開発をはじめ、オープンデータ化、既存のシステムとの連携を進め、震災の記録や、市民の活動など、共有できる情報はどんどん共有していきたいです(齋藤さん)」。

最後に、アライアンス・ポートに期待することについて齋藤さんは以下のように語ってくれた。「アライアンス・ポートには、リニューアルを通じ、私たちのわがままを聞いていただいて感謝しています。引き続き、サイトの改良を考えていますので、お付き合いいただければと思っています。デザイン面もそうですが、技術的にもMTを熟知している方が揃っているので、私たちの無理難題を気兼ねなく相談できる心強いパートナーですね(齋藤さん)」。

MTという柔軟なプラットフォームの特性を生かし、サイトを運用しながら今後の展開を議論していきたいと語る齋藤さん。せんだいメディアテークの今後の取り組みに注目していきたい。

Source: https://www.sixapart.jp/business/smt.html



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【大興不動産】 宮崎市大塚町 1LDK 賃貸アパート
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